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“有偿有限期”遭遇物业税

“有偿有限期”遭遇物业税
    随着住宅用地70 年使用权限的缩减,我们的房子是增值了还是贬值了
 
    文/王军
 
    我的一位朋友从外地到北京工作,欲在市区买一套公寓,签合同时发现,这套不太新的房子,已折失不少年的土地使用权。“按理说,它应该更便宜才对,”我的朋友心生不解,“可价格不降反升!”
    此番心理落差与当下的土地制度相关。1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有”,在法律层面上终结了中国长达两千多年的官有与民有并存的混和土地所有制。1988年,宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了不同用途土地使用权出让的最高年限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。
    这样,中国的购房者买到手里的是两样东西,一是国有土地上的房屋所有权,二是附生于国有土地的土地使用权。它们均是可以转让的财产权,但其价值随着时间的推移而缩减——前者因建筑材料的老化而折旧,这是自然规律;后者因出让年限的到来而归零,这是制度使然。显然,我的朋友对这一计价规则是敏感的。
    问题并没有到此结束,因为物业税可能开征的消息传来,在上述计价规则下,物业税的税基——不动产的市值该如何计算?
    收缴物业税的理由是,不动产的价值积淀着政府的公共服务投入,公共服务越充足,不动产的价值就越高,不动产所有者理应为此付费。所以,以市值为税基、按固定税率缴纳物业税,是不动产所有者购买公共服务、分享其外溢价值的公平方式。
    但是,从欧美泊来的这套理论,如何与中国的土地制度对接?必须理解,真正积淀着公共服务价值的,不是日益老化的房子,也不是有限期的土地使用权,而是永久性的土地产权。在中国内地城市,永久性土地产权的所有者是国家,我们却很难让国家向自己缴税——实无这个必要,人类也没有这个经验。
    “溥天之下,莫非王土”见于《诗经》,它所反映的西周土地国有制,经过春秋战国时期的废井田、开阡陌、民得买卖,寿终正寝。此后虽有“官田”和“私田”之分,但后者的数量远超过前者。土地的私有伴随着土地的税收。据史家考证,为城郭设立的不动产税——城郭之赋,确立当在五代时期,至宋代,它成为国家财税制度的基本内容之一。彼时,已从传统的田赋中独立出来的城郭之赋,按照房产坐落地段的冲要、闲慢、出赁时所得房租钱多少等因素,确定不同等级计征宅税,与物业税按市值计征的原理相似。

宋亡元兴之后,城郭之赋未见记载。及至民国,北洋政府内务部总长兼京都市政公所首任督办朱启钤,徒叹京师内外城私产“仅有间架之数而无地亩之数,故关于土地之登记估价纳税等等皆无从举办”。情况在1940年代发生变化,国民政府在土地测量、土地登记的基础上,照估定地价按年征收地价税。新中国成立后,政府对城市不动产重新登记,发放房地产所有证,1951年开征城市房地产税,按房地产的区位条件、交易价格等,确定标准房价、标准地价、标准房地价,每年定期按固定税率征收。

1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后,统一的城市不动产税不复存在——城市房地产税仅适用于外商投资企业,并于2009年停止征收;1986年开征的房产税,征收范围不包括个人所有非营业用的房产;1988年开征的城镇土地使用税,是在土地保有环节征收的唯一税种,但税负偏低。

取而代之的是有偿有限期的土地使用制度。在其框架之下,政府对公共服务投入的回收,只能通过土地出让环节一次性完成,“土地财政”弊病迭出。2007年物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,暗示住宅的土地使用权不再是有限期的产权,似为物业税的开征清除了技术障碍。但是,何为“自动续期”,并无明确解释。

对阶段性土地产权的回避,使中国房地产市场的计价规则,除了制度性折旧的正规则,还多出一个投资增值的潜规则。现在,谁都在拿潜规则说事,就连国家统计局也称购房属于投资行为,故不将房价纳入消费物价指数(CPI)范围。但从正规则的角度看,中国的购房者买到的是一个日益折旧的产品,怎能被视为投资呢?

我的那位朋友,就被这正规则与潜规则搅得心烦意乱。他终还是按“市值”付了款,向潜规则低了头——这不是一个由正规则统治的市场,至少在当下。

也许,再过二三十年,随着土地使用年限的逼近,正规则就要显灵了。“管它的呢,以后再说吧,”和大多数购房者一样,我的朋友把这只“皮球”踢给了不可预知的未来。

刊于《财经国家周刊》2010年4月12日,发表时略有删节



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