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私有四合院的院儿,拆迁时补不补偿

赵女士:

您好!

过去老百姓买四合院,是连房带院儿一起买的。

我查了一下,这类私有四合院的土地财产权状况是:

1、1950年代初经过公逆产清管,由政府发放房地产所有证,所有权人缴纳城市房地产税。

2、1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后,1990年国家土地管理局提出:“公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。”文件全文如下:

国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函
(1990年4月23日 <1990>国土(法规)字第13号)
 

最高人民法院民事审判庭:

你庭(90)民他字第10号函收悉。经研究,提出以下意见,供参考:

一、我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后,公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。例如上海市人民政府曾于1984年发布公告,对原属公民所有的土地,经过申报办理土地收归国有的手续,确认其使用权。

二、在城市土地收归国家所有后,国家向原空闲宅基地所有人继续征收的地产税,事实上已属土地使用税性质。作为正式税种,根据国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,“城镇土地使用税”从1988年开始征收。

附:最高人民法院关于城市宅基地所有权、使用权等问题给国家土地管理局的函

我院在处理城市宅基地使用权纠纷的案件时,遇到涉及城市宅基地所有权、使用权及地产税等问题。因这些问题政策性强,有关规定不够明确,特请贵局对下列问题给予函复。

一、在1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有”之后,原属公民个人所有、并在其上拥有房产的城市宅基地的所有权是否自然地转变为使用权。

二、经人民政府确权发证,并一直由公民交纳地产税的城市空闲宅基地,在国家宣布城市土地归国家所有后,该公民对该空闲宅基地,是否还享有使用权。

三、在城市土地归国家所有之后,国家仍向该空地的原所有人征收地产税,该地产税是否已属土地使用税性质。公民向国家履行了交纳地产税的义务,是否表明国家承认其对该空地的合法使用权。 

发布部门:国家土地管理局(已变更) 发布日期:1990年04月23日 实施日期:1990年04月23日 (中央法规)

 

3、1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局[1995]国土籍字第26号发布)第二十七条规定:“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用,或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的,可确定其国有土地使用权。”第二十八条规定:“土地公有制之前,通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者国有土地使用权。”(引自:http://baike.baidu.com/view/437284.htm

综上所述,1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后,四合院所有者对此前政府发放的房地产所有证中的土地(含院落),自然享有使用权,1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》对此项权利作出了确认。

据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条,“为公共利益需要使用土地的”或“为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的”,在收回国有土地使用权时,对土地使用权人应当给予适当补偿。

附带说一句:土地管理法第五十八条在“公共利益需要”之外,将“实施城市规划进行旧城区改建”也列为收回国有土地使用权的条件,涉嫌违宪。我去年就此问题写有一则小文刊于《南方周末》,发表有略有删节,原文如下:

《土地管理法》第五十八条也涉嫌违宪
 

文/王军(高级记者、北京市政协特邀委员)

北京大学五位学者称《城市房屋拆迁条例》涉嫌违宪,建议全国人大常委会修改。笔者在此加上一条:《土地管理法》(2004年8月28日修改并施行)第五十八条也涉嫌违宪,建议全国人大常委会一并修改。

《土地管理法》第五十八条规定了五项可以收回国有土地使用权的情形,包括:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。并规定:依照第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

将第(二)项与第(一)项并列,表明“为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的”,不是“为公共利益需要使用土地的”。即强制性收回国有土地使用权的行为,可以在非公共利益的“实施城市规划进行旧城区改建”的活动中发生。这明显违背《宪法》(2004年3月14日修正)第十三条将征收或者征用公民私有财产的行为,限定于“国家为了公共利益的需要”的规定。

建议将《土地管理法》第五十八条的第(二)项删去;该条第(三)项,也应根据《物权法》(2007年10月1日施行)第一百四十九条关于“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”的规定进行修改。(完)

即便如此,根据土地管理法第五十八条的规定,“为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的”,对土地使用权人也应给予适当补偿。

所以,打着1982年宪法的旗号,对四合院所有者自然享有的土地使用权不予确权,在收回国有土地使用权时不予补偿的做法,是没有法律依据的。

希望您家的四合院能够获得中国法律的庇护。即颂

大安

    王军
    2011年1月23日
 



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