“溥天之下，莫非王土”见于《诗经》，它所反映的西周土地国有制，经过春秋战国时期的废井田、开阡陌、民得买卖，寿终正寝。此后虽有“官田”和“私田”之分，但后者的数量远超过前者。土地的私有伴随着土地的税收。据史家考证，为城郭设立的不动产税——城郭之赋，确立当在五代时期，至宋代，它成为国家财税制度的基本内容之一。彼时，已从传统的田赋中独立出来的城郭之赋，按照房产坐落地段的冲要、闲慢、出赁时所得房租钱多少等因素，确定不同等级计征宅税，与物业税按市值计征的原理相似。

宋亡元兴之后，城郭之赋未见记载。及至民国，北洋政府内务部总长兼京都市政公所首任督办朱启钤，徒叹京师内外城私产“仅有间架之数而无地亩之数，故关于土地之登记估价纳税等等皆无从举办”。情况在1940年代发生变化，国民政府在土地测量、土地登记的基础上，照估定地价按年征收地价税。新中国成立后，政府对城市不动产重新登记，发放房地产所有证，1951年开征城市房地产税，按房地产的区位条件、交易价格等，确定标准房价、标准地价、标准房地价，每年定期按固定税率征收。

1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后，统一的城市不动产税不复存在——城市房地产税仅适用于外商投资企业，并于2009年停止征收；1986年开征的房产税，征收范围不包括个人所有非营业用的房产；1988年开征的城镇土地使用税，是在土地保有环节征收的唯一税种，但税负偏低。

取而代之的是有偿有限期的土地使用制度。在其框架之下，政府对公共服务投入的回收，只能通过土地出让环节一次性完成，“土地财政”弊病迭出。2007年物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，暗示住宅的土地使用权不再是有限期的产权，似为物业税的开征清除了技术障碍。但是，何为“自动续期”，并无明确解释。

对阶段性土地产权的回避，使中国房地产市场的计价规则，除了制度性折旧的正规则，还多出一个投资增值的潜规则。现在，谁都在拿潜规则说事，就连国家统计局也称购房属于投资行为，故不将房价纳入消费物价指数（CPI）范围。但从正规则的角度看，中国的购房者买到的是一个日益折旧的产品，怎能被视为投资呢？

我的那位朋友，就被这正规则与潜规则搅得心烦意乱。他终还是按“市值”付了款，向潜规则低了头——这不是一个由正规则统治的市场，至少在当下。

也许，再过二三十年，随着土地使用年限的逼近，正规则就要显灵了。“管它的呢，以后再说吧，”和大多数购房者一样，我的朋友把这只“皮球”踢给了不可预知的未来。