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《清明上河图》与物业税
中国政府酝酿开征“统一规范的物业税”，即不动产税。这个税将如何计征？它将对城市形态带来怎样的影响？这是一场穿透千年历史的大戏
文/王军
一位网友对清院本《清明上河图》进行了“再加工”，将其中的商贩、行人悉数抹去，题名《城管来了》，在2009年的互联网上风靡一时。
“对城管的讨伐之声从来没有停止过，但是暴力执法事件也从来没有停止过，”一家媒体就此评论，“无奈之余，一种新的民意表达方式开始出现，那就是‘调侃’。”
自张择端向宋徽宗呈献歌颂太平盛世的汴京（今开封）市井长卷——《清明上河图》之后，历朝仿本不断，其中最著名的就是乾隆元年由五位宫廷画师合作完成的清院本《清明上河图》。张择端的《清明上河图》之所以传世，不仅仅在于其艺术价值，更在于它记录了一场发生在北宋的中国古代城市革命——拆除坊墙，沿街兴办商业，变封闭的里坊制为开放的街巷制。
北宋之前的中国城市，是没有汴京这般市井繁华的。以唐代长安为例，步入城内，所见皆坊墙（如同今日住宅小区之围墙）；沿街禁设商业，要买东西就去东市或西市（如同今日之大型购物中心）；各坊皆设坊门（如同今日小区之大门），朝启夕闭。坊门闭后不归，属违禁夜行，是为犯夜。
自战国始，中国的城市就是坊墙林立的形态，在这样的环境里，犯夜者无处藏匿。蹇硕被曹操棍杀，罪名即“犯夜”。难怪杜甫在长安城与左金吾大将军李嗣业举杯痛饮之后，脑子里就是“醉归应犯夜，可怕李金吾”了。还好，他终没有成为那个年代的孙志刚。
北宋破墙开店之后，土地的商业价值显现，一个重要的税种出现在中国的城市，它就是由宅税和地税两项组成的“城郭之赋”。其中，地税是政府对城郭之内除了官地之外的地产，无论是屋舍地基、空闲地段，还是菜圃园地等征取的赋税；宅税，又称屋税，为城郭之赋的正项，是政府对民间在城郭之内的房产征取的赋税。宅税以间为单位征取，并按照房产坐落地段的冲要、闲慢、出赁所获房租的多少确定不同的等级。
城郭之赋将宅税与地税分开计征，颇似今日市场经济国家之不动产税（Property
Tax）。后者的原理是：只要政府不断提供公共服务，土地就会不断升值；房屋则不然，它因建筑材料的老化而折旧；房屋盖得越多，业主获利越大，也应多承担义务。因此，宜将房屋和土地分开计税。
有了城郭之赋，宋徽宗就不会把汴京“城管”了。因为，清除沿街商业，就会让土地贬值，祸及城郭之赋税基。强行将坊（居住区）市（商业区）分开，设立坊墙，会降低城市经济的发育能力。所以，晚唐，在商业大都会扬州，改革市制的呼声高涨，甚至出现“十里长街市井连”（张枯诗）、“夜市千灯照碧云”（王建诗）的街市景象，这为北宋推行坊市合一的改革埋下伏笔。及至南宋，“小楼一夜听春雨，深巷明朝卖杏花”（陆游诗）成为临安（今杭州）市井的生动写照。
如今，在院墙圈围、坊市隔离的住宅小区，“深巷明朝卖杏花”的诗意生活不再。“城管”因此而背负骂名有些冤枉——他们不过是规划师盲目向西方学习的“替罪羊”。为迎合小汽车交通，西方的一些城市扩大街坊，设立围墙社区（Gated
Community），多在郊外分布。可中国的规划师一古脑儿把它们搬到了市中心，竟使城市形态“回到”北宋之前。
“你们为什么能把围墙社区建到城市内部呢？”2008年我在华盛顿大学演讲，一位听者提问。我答：“这跟不动产税的缺失有关。”
1951年，中国政府向私有不动产开征城市房地产税，其原理与城郭之赋相似。可后来，私有房地产被不断“国有化”，新建公房不在征税之列，城市财政出现短缺，公共服务便由各个单位供应，即“单位办社会”。这时，大院派上了用场。
1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后，统一的城市房地产税不复存在（仅向外商投资企业征收），公共服务设施由开发商在小区配套中完成，即“开发商办社会”。这时，大院仍有用场。
再推行分等级的道路规划标准，城市里最具商业价值的临街地段被围墙“垄断”，最能提供简单就业机会的空间大大缩减——中国第三产业所占经济比重，长年徘徊在百分之四十左右，远远低于百分之六十多的世界平均水平，便与此相关。
在这种情况下，中国政府酝酿开征“统一规范的物业税”，即不动产税。这个税将如何计征？它将对城市形态带来怎样的影响？这是一场穿透千年历史的大戏，值得期待。
刊于《财经国家周刊》2010年3月1日，发表时略有删节
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