赵女士：

您好！

过去老百姓买四合院，是连房带院儿一起买的。

我查了一下，这类私有四合院的土地财产权状况是：

1、1950年代初经过公逆产清管，由政府发放房地产所有证，所有权人缴纳城市房地产税。

2、1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后，1990年国家土地管理局提出：“公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。”文件全文如下：

最高人民法院民事审判庭：

你庭（９０）民他字第１０号函收悉。经研究，提出以下意见，供参考：

一、我国１９８２年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。例如上海市人民政府曾于１９８４年发布公告，对原属公民所有的土地，经过申报办理土地收归国有的手续，确认其使用权。

二、在城市土地收归国家所有后，国家向原空闲宅基地所有人继续征收的地产税，事实上已属土地使用税性质。作为正式税种，根据国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，“城镇土地使用税”从１９８８年开始征收。

我院在处理城市宅基地使用权纠纷的案件时，遇到涉及城市宅基地所有权、使用权及地产税等问题。因这些问题政策性强，有关规定不够明确，特请贵局对下列问题给予函复。

一、在１９８２年宪法规定“城市的土地属于国家所有”之后，原属公民个人所有、并在其上拥有房产的城市宅基地的所有权是否自然地转变为使用权。

二、经人民政府确权发证，并一直由公民交纳地产税的城市空闲宅基地，在国家宣布城市土地归国家所有后，该公民对该空闲宅基地，是否还享有使用权。

三、在城市土地归国家所有之后，国家仍向该空地的原所有人征收地产税，该地产税是否已属土地使用税性质。公民向国家履行了交纳地产税的义务，是否表明国家承认其对该空地的合法使用权。 

发布部门：国家土地管理局(已变更)　发布日期：1990年04月23日　实施日期：1990年04月23日　(中央法规)

3、1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局[1995]国土籍字第26号发布）第二十七条规定：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。”第二十八条规定：“土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权。”（引自：http://baike.baidu.com/view/437284.htm）

综上所述，1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后，四合院所有者对此前政府发放的房地产所有证中的土地（含院落），自然享有使用权，1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》对此项权利作出了确认。

据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，“为公共利益需要使用土地的”或“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”，在收回国有土地使用权时，对土地使用权人应当给予适当补偿。

附带说一句：土地管理法第五十八条在“公共利益需要”之外，将“实施城市规划进行旧城区改建”也列为收回国有土地使用权的条件，涉嫌违宪。我去年就此问题写有一则小文刊于《南方周末》，发表有略有删节，原文如下：

文/王军（高级记者、北京市政协特邀委员）

北京大学五位学者称《城市房屋拆迁条例》涉嫌违宪，建议全国人大常委会修改。笔者在此加上一条：《土地管理法》（2004年8月28日修改并施行）第五十八条也涉嫌违宪，建议全国人大常委会一并修改。

《土地管理法》第五十八条规定了五项可以收回国有土地使用权的情形，包括：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。并规定：依照第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

将第（二）项与第（一）项并列，表明“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”，不是“为公共利益需要使用土地的”。即强制性收回国有土地使用权的行为，可以在非公共利益的“实施城市规划进行旧城区改建”的活动中发生。这明显违背《宪法》（2004年3月14日修正）第十三条将征收或者征用公民私有财产的行为，限定于“国家为了公共利益的需要”的规定。

建议将《土地管理法》第五十八条的第（二）项删去；该条第（三）项，也应根据《物权法》（2007年10月1日施行）第一百四十九条关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”的规定进行修改。（完）

即便如此，根据土地管理法第五十八条的规定，“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”，对土地使用权人也应给予适当补偿。

所以，打着1982年宪法的旗号，对四合院所有者自然享有的土地使用权不予确权，在收回国有土地使用权时不予补偿的做法，是没有法律依据的。

希望您家的四合院能够获得中国法律的庇护。即颂

大安