就四合院拆保问题，答新浪网友问

按：一位不知名的新浪网友在本博上发表几则评论，提出的问题很有价值，答复如下，以期引发更多有质量的交流。由于近期在外旅行上网不易，如不能及时回复还请谅解。

新浪网友：

建议您还是去真正的北京胡同住住再说吧。

您给出的建议，根本不能解决问题，比如光靠修缮，

第一不能增加房屋面积，北京旧城人均住房面积远低于国家的蜗居标准，

第二不能改善住房条件，没有厨房，厕所，卫生间，不能洗澡。仅靠修缮，不能增加这些设施。现在冬天，老百姓还要出去上厕所，换煤气罐。

第三不能改变产权构成，大部分居民都是公房，不能出租，不能出售，也不能购买为自己所有，在大部分城市居民都享受到房改的时候，他们都是无房户，当年因为有旧城房屋不能分房，现在因为有旧城房屋不能申请保障房。

第四，也不能改善下一代得居住条件，张大民住在了树下面，那他儿子呢？现在住在哪儿？

你觉得有“乡土气息”，我就是一个旧城居民，我所有的同学，家里没拆的，只要有一点钱，砸锅卖铁都要搬走，因为实在没法住人了。我们院儿一个老太太，一辈子想住上有厕所的楼房，不用严寒酷暑上公共厕所，一辈子想冬天洗个澡，死都没合上眼，没有等到那一天，当然现在也等不到。

这些，您知道么？

现在修缮以后，家家户户房子不够，都挖地窖，向下挖一米，打通房梁，屋里面搞两层，小厨房都盖三层，几平方米盖三层，院子里正房中午十二点都没有阳光，没办法，没地儿啊。这在修缮区特别普遍。

王军回复：

非常理解您的处境和感受，这些都是公共政策方面的欠账和缺失而造成的，皆是居民基本权益的损失。我刚刚上载了一篇文章《北京旧城保护的最后机会》，其中部分回答了您的问题。其实，您所列举的诸多方面，已包含了解决这个问题的路径，最大的问题就是“不能改变产权构成，大部分居民都是公房，不能出租，不能出售，也不能购买为自己所有，在大部分城市居民都享受到房改的时候，他们都是无房户，当年因为有旧城房屋不能分房，现在因为有旧城房屋不能申请保障房”，这个情况，最值得检讨和改正。居住在胡同里的公房租户，皆未能享受房改福利，这个问题必须得到积极有效的解决，这个问题解决了，大杂院的蜗居问题才能够得到真正有效的解决，市政设施的改良也才能够获得良好的条件。挤住在胡同里的居民，为不良的公共政策付出了巨大代价，就像您说的那位老人家，一辈子想住有厕所的楼房，可未能实现，她本该获得救济，应该享受保障房政策。如果指望拆迁呢，大杂院住户的住房面积小（现在的拆迁补偿，以面积为依据），凭着得到的补偿款往往又买不起房，这是一个很大的矛盾。其实，政府应该救济这些居民，给他们体面生活的条件，其投入，完全可以通过“救济—人口减少—大杂院减少—出售部分院落”的方式，实现资金的可持续。可以在通过救济实现居住人口减少后，将一批院落进行市政改良，作为廉租房保留，同时，出售部分院落，将所获收入补贴救济与保护，其中，也包括对自愿放弃租赁权的居民的房改补偿。这是一个系统工程，但理解起来并不艰涩，真正做到以居民利益为本，由此出发，就不难做到。最可怕的是，逼得老百姓只往拆迁一途设想，这个一刀切，必引发极其复杂的情况，这已为1990年代以来的旧城改造所证实了，是到了必须彻底调整的时候了。

新浪网友：

您提出来的自愿搬迁也是不可能的。

微循环搞了很多年，结果没有一个院子搞成，为什么，一个大杂院七八十户几百口人全部同意，那是根本不可能的，只要一个人说不，就搬不走。

这点各区也承认了，自2003年保护以后，除了地铁拆迁改善了一些住房条件后，没有一处得到改善……

凡事没有调查就没有发言权，您都不知道旧城区生活是何等状况，谈何为这百万北京人决定生死呢？

很多老人这些年盼到死都没有看到住楼房的一天。

绝大部分胡同就是棚户区，城中村，人口已经流失光了，本地居民有一点钱的都走了，沿街的商铺也大多倒闭，因为没人。老百姓用脚选择，旧城好还是不好。

我不知道您是否同意我的说法，我是亲身经历者。

我们所作所为，都是为了北京明天更美好，但是这个美好是建立在人的基础之上的，上百万北京居民还在过着没有厨房，卫生设施，蜗居（北京旧城居民连蜗居都算不上了……人均面积比蜗居低得多，三代人十平米的都算好的了……），而且看不到一点改善的希望，也不允许你去改善（旧城居民申请保障房必须腾退原房，但事实上原房在拆迁时候是价值很多的。）

如果您是个北京人，您会如何看待您现在的结论？

王军回复：

自愿搬迁，并不是让老百姓继续蜗居下去，而是应该向老百姓提供经常性选项，具体应该包括：1、保障房优先供应；2、公房租户可选择就地房改，面积不足者给予补偿，获得产权后可以市场价出售；3、居民自我修缮房屋可申请政策补贴，包括专业人员指导。您说的“看不到一点改善的希望，也不允许你去改善”，这个必须改正。但也应该理解，您申请了保障房，就是应该腾退原房；但是，您也可以选择就地房改，再按市场价出售房屋——这个，应该补充到现行政策中。这也是我在《北京旧城保护的最后机会》一文中的立意之一。

新浪网友：

您总是在说，靠产权人保护。而事实上，拥有一个四合院的产权人，寥寥无几，当年的产权人大多离开了。

大部分面积，居民都是直管公房的承租户，这些都是有数据证明的，剩下的私房户里面，有一些是因为产权人放弃了住房，原租户买下的，也是一人一小间。

您说的产权人，基本上在胡同区不存在，即使有几家，还有半数出现了家族分裂，一群孙子孙女分割这个爷爷的院子，和大杂院早已无异。

能保存下来的产权人院落，已经凤毛麟角了，几个胡同都看不到一个。

王军回复：

当年的产权人大多离开了，他们是为什么离开的呢？解放初期通过公逆产清管重新获得房地产权登记的产权人，他们的权益是受新中国法律保护的，可后来经历了经租、标准租，许多人的权利受到侵害，这是值得同情的，也是必须改变的。北京市已在2003年基本解决了标准租的问题，这是值得称道的，现在，尚余经租问题，这个问题，解决起来是“知难行易”，我就不在这儿展开了。也许，您不属于这类情况。应该理解，产权的保护是极其重要的事情；另外，因为上述历史过程导致的公私房产混杂的情况，应该有一个办法来解决：1、必须坚决落实私房政策，解决历史遗留问题；2、无历史遗留问题的，可将公房房改，允许一并上市。您所说的“家族分裂”的情况，只要房产在市场上能够公正流通，家庭成员就很方便分家细产、各置家业。老北京这几百年就是这样过来的啊。现在的问题是：1、产权被搞乱，产权人权益受损；2、许多胡同被划入危改区，产权户籍一律冻结，市场交易被终止；3、当前的政策不利于财产权的稳定，四合院不容易卖出好价钱，这个市场很不稳定，不利于流水不腐。这些，都不利于四合院质量的改良，同时，恶化了大杂院蜗居的情形。

新浪网友：

您要是觉得旧城好，值得保护，那可以换一换，您来住我家的平房，我去住您家的楼房。当然，您可能说了，您家的楼房大，我说，不见得，要是拆迁了，补偿给我家四代人的面积，应该比您家大多了。您不亏。

咱们换换，您还说保护么？

您要是喜欢保护，为何不和我家换换？

王军回复：

问题是，我想换，换得了吗？第一、老百姓能够通过房改拿到房产证吗？没有这个证，我们怎么换呢？第二、被冻结了产权的私房户，连交易的机会都没有，又怎么换呢？第三、许多居民被长期欠账的住房福利，能够通过一次这样的“换”，获得彻底解决吗？这样说，并不是跟您抬杠，而是说，政府还有许多细致、迫切的工作要做！不能把老百姓往拆迁一途逼。（完）